Nos últimos meses, os Estados Unidos e o mundo foram abalados pelo novo Coronavírus (COVID-19). Como resultado da COVID-19, a economia sofreu um estresse sem precedentes, com o aumento do desemprego e uma paralisação geral da demanda e dos gastos discricionários. Com tantos americanos desempregados, surgiram sérias dúvidas sobre a estabilidade financeira da nação como um todo. Investimentos que antes pareciam atraentes agora podem parecer um barco afundando. Nos estágios iniciais da COVID-19, o mercado de ações registrava quedas diárias no Índice Dow Jones de 1,000, 2,000 pontos e até mais. Nosso escritório recebeu uma enxurrada de consultas nas últimas semanas de investidores, compradores e vendedores de imóveis que desejam saber e entender sua situação em relação aos contratos.

Cláusulas de Força Maior, Impossibilidade e Inviabilidade de Cumprimento de Obrigações Contratuais

Começarei esta discussão com uma visão geral de algumas cláusulas contratuais e da legislação que as rege, no que diz respeito a: Cláusulas de Força Maior, Impossibilidade e Inviabilidade do cumprimento das obrigações contratuais. Para aqueles que não estão familiarizados, uma Cláusula de força maior Também conhecida como cláusula de "Força Maior", essa cláusula estipula que, em caso de força maior, as partes ficarão temporariamente isentas de suas obrigações contratuais. Essas cláusulas geralmente visam cobrir situações em que a conclusão do negócio não é possível devido a um furacão ou terremoto. A maioria das pessoas, inclusive eu, jamais imaginaria que essa cláusula entraria em vigor em caso de pandemia. A seguir, discutirei alguns detalhes específicos de uma cláusula de força maior. Cláusula de força maior e como isso se relaciona com a COVID-19. Geralmente, a parte inadimplente em um contrato que busca usar uma cláusula de força maior como justificativa para o não cumprimento tem o ônus de provar que o evento estava de fato fora de seu controle e que esta não teve culpa ou negligência. eventos de força maior Geralmente, exige-se que os eventos sejam imprevisíveis, embora a lei da Flórida indique que, em alguns casos, circunstâncias "previstas" podem isentar o cumprimento de uma obrigação. Como regra geral, a doutrina da impossibilidade deve ser aplicada com muita cautela se o risco comercial relevante era previsível no início do contrato. Isso pode ser relevante para as partes que firmam um contrato hoje para ser concluído daqui a um mês, pois não sabemos por quanto tempo seremos afetados pela COVID-19. Se um contrato não contiver uma cláusula de força maior, a lei não a inferirá automaticamente; no entanto, os tribunais da Flórida reconhecem outras justificativas para o descumprimento contratual. Na ausência de uma cláusula de força maior, os tribunais da Flórida reconhecem as doutrinas do direito comum de "impraticabilidade", "impossibilidade" e "frustração do propósito". Impraticabilidade Aplica-se quando ocorre um fato que era uma premissa básica para a formação do contrato. Impossibilidade refere-se a uma situação em que o propósito para o qual o contrato foi feito é impossível de ser cumprido. A doutrina da frustração do propósito tem três elementos:

1. O evento que dá origem à reclamação deve ser completamente inesperado e imprevisível.
2. o risco do evento não deve ser fornecido
3. a execução do contrato deve ser impossível ou comercialmente inviável

O exposto acima pode entrar em jogo em decorrência da COVID-19. No entanto, em minha experiência, constatei que, em muitos casos, os compradores têm utilizado essa cláusula como desculpa para não concluir a compra, não por impossibilidade, mas por terem mudado de ideia quanto à aquisição do imóvel em função do atual cenário econômico. Argumento que, nessa circunstância, o comprador não estaria desobrigado de finalizar a transação.

Implicações práticas do arrendamento nos setores comercial e residencial

O próximo tópico que gostaria de abordar são as implicações práticas de arrendamento no setor comercial e residencial Devido à COVID-19, muitos inquilinos, tanto comerciais quanto residenciais, deixaram de pagar o aluguel. Isso gera um efeito cascata de dificuldades econômicas, já que muitos proprietários dependem da renda do aluguel para quitar suas dívidas e/ou obrigações hipotecárias. Para os proprietários que podem suportar uma queda na arrecadação de aluguéis, muitos optaram por firmar um "Acordo de Moratória" formal, estipulando que o aluguel será adiado até que o inquilino possa retomar os pagamentos. Um Acordo de Moratória típico prevê que o inquilino pagará um aluguel reduzido por um período geralmente equivalente ao custo de manutenção do imóvel pelo proprietário (hipoteca, impostos, seguro etc.). O valor reduzido é então adiado para uma data posterior, e fica acordado que o inquilino reembolsará o valor das parcelas de aluguel adiadas ao proprietário ao longo de um período subsequente. Essa é uma solução positiva por diversos motivos. Por um lado, o proprietário poderia tentar rescindir o contrato de aluguel, mas, considerando o cenário econômico atual, não está claro quanto tempo levaria para encontrar um inquilino substituto. Se o proprietário tiver um inquilino que sempre pagou em dia, mas que enfrentou dificuldades devido à COVID-19, ele pode optar por mantê-lo e tentar regularizar os pagamentos do aluguel após a pandemia. O que é certo é que a COVID-19 criou desafios novos e imprevistos tanto no mercado imobiliário comercial quanto no residencial. Por experiência própria, o melhor conselho que posso dar neste momento é pedir a todos que tenham paciência, pois isso eventualmente passará. Nosso escritório continua a trabalhar. fechar transações imobiliárias Apesar dos novos desafios que enfrentamos a cada semana, a paciência tornou-se a palavra de ordem da nossa equipe jurídica especializada em direito imobiliário. Com tantas variáveis ​​em uma transação imobiliária, compradores e vendedores tentando invocar cláusulas de força maior e as instituições financeiras lidando com um grande volume de pedidos de empréstimo devido às taxas de juros historicamente baixas, aos auxílios governamentais e à força de trabalho remota, a paciência se tornou o mantra da nossa equipe. Se você tiver alguma dúvida sobre o seu contrato imobiliário, não hesite em nos contatar. Contacto A Nossa advogados imobiliários experientes.