Atualizado em 27 de fevereiro de 2025 por Robert Kapusta
Em ambos transações imobiliárias comerciais e residenciais na Flórida, o Os impostos sobre imóveis são calculados proporcionalmente. na data do fechamento. Isso geralmente é abordado no contrato de compra e venda e, às vezes, é formalizado em um contrato separado, conhecido como acordo de rateio de impostos.
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O que significa imposto proporcional e por que é necessário?
https://www.youtube.com/shorts/P9SakdtP_vU Na Flórida, impostos imobiliários são pagos em atraso. Isso significa que você paga o IPTU no final do ano, referente ao ano anterior. Em um transação imobiliária Se a transação for concluída antes do pagamento do IPTU do ano, o vendedor concede ao comprador um crédito referente ao período em que foi proprietário do imóvel. O rateio do imposto é geralmente uma estimativa baseada no valor do IPTU do ano anterior para aquele imóvel específico. Por exemplo, suponha que o IPTU do Imóvel A tenha sido de R$ 1,000 em 2019. O comprador e o vendedor concluirão a compra e venda do Imóvel A em 1º de maio de 2020. No fechamento do negócio, o vendedor concederá um crédito ao comprador referente ao período em que foi proprietário do Imóvel A (4 meses). Portanto, o crédito devido pelo vendedor ao comprador no fechamento do negócio do Imóvel A será de (R$ 1,000/12) * 4 = R$ 333.33. O comprador será então responsável pelo pagamento integral do IPTU quando este vencer no final de 2020; neste exemplo, esse valor seria de R$ 1,000. Na Flórida, é importante observar que os valores dos impostos são divulgados em novembro do ano anterior ao vencimento oficial. Se você pagar seus impostos até 30 de novembro de cada ano, receberá um desconto no imposto devido (há também um desconto menor se você pagar seus impostos em dezembro).Os impostos sobre imóveis mudam após a venda?
A resposta para essa pergunta é o que tem causado muita confusão e problemas após a conclusão de uma transação imobiliária. A resposta curta é: provavelmente sim. Após a venda, o avaliador de imóveis tem a possibilidade de reavaliar a propriedade pelo seu valor de mercado atual. Normalmente, Avaliador de Imóveis do Condado de Pinellas O avaliador imobiliário estimará o valor do imóvel em aproximadamente 80% a 90% do preço de venda, mas não está vinculado a essa faixa. O avaliador tem a prerrogativa de avaliar o imóvel pelo valor de mercado e aplicar a alíquota de imposto para calcular os impostos devidos.Homestead/Salve Nossos Lares (SOH)
No estado da Flórida, os direitos de residência principal e o limite do programa "Save Our Homes" acompanham a propriedade residencial de uma pessoa. O avaliador de imóveis só pode aumentar o valor avaliado da sua propriedade residencial em, no máximo, três por cento (3%) ao ano, com base na variação do Índice de Preços ao Consumidor, o que for menor. O limite e a isenção são removidos no final do ano se a propriedade for vendida. Como resultado, aqueles que possuem suas casas há muito tempo pagam impostos muito baixos devido ao limite do programa "Save Our Homes". Quando vendem suas casas, o limite é removido e a propriedade é reavaliada; isso resulta em uma avaliação da propriedade por um valor muito mais alto, o que, por sua vez, equivale a impostos muito mais altos.Como os impostos são calculados na Flórida?
No estado da Flórida, o imposto predial é calculado aplicando-se a "Taxa de Milhagem" ao valor avaliado do imóvel. A taxa de milhagem é a alíquota utilizada para calcular o imposto sobre a propriedade imobiliária. Ela representa o valor do imposto para cada US$ 1,000 do valor avaliado do imóvel. As taxas de milhagem atribuídas são multiplicadas pelo valor tributável total do imóvel para se chegar ao valor do imposto predial. Por exemplo, em São Petersburgo, Flórida, a taxa de milhagem para 2019 era de 21.5570. Suponha que o Imóvel B tenha um valor avaliado de US$ 200,000. O imposto predial do Imóvel B é igual a (US$ 200,000/1000) x 21.5570 = US$ 4,311.40.O Dilema da Reavaliação
O problema causado por Limite para Salvar Nossas Casas O aumento anual máximo ocorre quando os vendedores de imóveis que possuem suas propriedades há muito tempo têm um valor tributável avaliado drasticamente inferior ao valor de mercado do imóvel. Após a venda, que presumivelmente ocorre pelo valor de mercado ou próximo a ele, o avaliador imobiliário reavalia o imóvel em 80% a 90% do preço de venda. Isso resulta em um crédito tributário proporcional concedido no fechamento do negócio que é drasticamente menor do que o valor total do imposto que o comprador deve pagar no final do ano. O comitê conjunto da Ordem dos Advogados da Flórida e da Associação de Corretores de Imóveis da Flórida (“FAR-BAR”) desenvolveu o conceito de “reprodução tributária” como uma solução para esse dilema. A cláusula de “reproporção de impostos” está registrada no Contrato Residencial de Compra e Venda “AS IS” da FAR-BAR, no Parágrafo 18 (K), e declara: “A proporção de impostos baseada em uma estimativa deverá, a pedido de qualquer uma das partes, ser reajustada mediante o recebimento da guia de impostos do ano corrente. Esta Cláusula K PADRÃO permanecerá em vigor após o Fechamento do Negócio.” Esta disposição permite que qualquer uma das partes em uma transação imobiliária solicite uma reproporção dos impostos do ano.Exemplo de Reproação
O vendedor possui um imóvel localizado no bairro Old Northeast de St. Petersburg, Flórida, há 50 anos. O imóvel C foi adquirido pelo vendedor por US$ 50,000 na época da compra. O imóvel C serviu como residência principal do vendedor durante todo o período em que foi seu proprietário. Em 2020, o vendedor vendeu o imóvel C ao comprador por US$ 800,000.00, com a escritura assinada em 1º de maio de 2020.
No fechamento do negócio, o Vendedor concedeu ao Comprador um crédito com base nos impostos do ano anterior (2019). Os impostos de 2019 são iguais a: Valor avaliado do Imóvel C (com limite SOH): ($65,000.00/1000) * 21.5570 (alíquota de imposto de 2019) = $1,401.21. Portanto, o Vendedor concedeu ao Comprador um crédito para compensá-lo pelo período em que o Vendedor foi proprietário do imóvel (4 meses). O crédito recebido pelo Comprador no fechamento do negócio foi igual a: ($1,401.21/12) * 4 = $467.07.
Após a venda, o Imóvel C foi reavaliado em 90% do seu Valor de Mercado, que corresponde ao preço de venda do Imóvel C. O valor avaliado é igual a $800,000 x 9 = $720,000. Portanto, quando o imposto vencer em novembro, será igual a: ($720,000/1000) x 21.5570 = $15,521.04. O comprador deverá pagar o valor total do imposto.
De acordo com o contrato, o comprador solicita uma reavaliação. A diferença entre o crédito efetivamente concedido no fechamento do negócio e o crédito que teria sido concedido considerando os impostos reais será devida ao comprador. O crédito que deveria ter sido concedido no fechamento do negócio é de ($15,521.04/12) * 4 = $5,173.68. O valor devido ao comprador em decorrência da reavaliação é de: $5,173.68 – $467.07 = $4,706.61.