In den letzten Monaten wurden die Vereinigten Staaten von Amerika und die Welt vom neuartigen Coronavirus (COVID-19) erschüttert. Infolge von COVID-19 hat die Wirtschaft einen beispiellosen Stress mit steigenden Arbeitslosenzahlen und einem allgemeinen Stillstand der Nachfrage und der diskretionären Ausgaben erlebt. Bei so vielen arbeitslosen Amerikanern sind ernsthafte Fragen hinsichtlich der finanziellen Stabilität der Nation insgesamt aufgekommen. Investitionen, die einst attraktiv erschienen, scheinen jetzt wie ein sinkendes Schiff zu sein. In der Anfangsphase von COVID-19 erlebte der Aktienmarkt tägliche Rückgänge des Dow Jones Industrial Average um 1,000 Punkte, 2,000 Punkte und sogar mehr. Unser Büro hat in den letzten Wochen eine Welle von Anfragen von Investoren, Käufern und Verkäufern von Immobilien erhalten, die alle wissen und verstehen wollen, wo sie mit ihren Verträgen stehen.

Klauseln über höhere Gewalt, Unmöglichkeit und Undurchführbarkeit der Erfüllung vertraglicher Pflichten

Ich werde diese Erörterung mit einem Überblick über einige Vertragsklauseln und das Gesetz rund um diese Klauseln beginnen in Bezug auf: Klauseln über höhere Gewalt, Unmöglichkeit und Undurchführbarkeit der Erfüllung vertraglicher Pflichten. Für diejenigen, die nicht vertraut sind, a Klausel über höhere Gewalt wird allgemein auch als „Höhere Gewalt“-Klausel bezeichnet, die besagt, dass im Falle höherer Gewalt die Parteien vorübergehend von ihren vertraglichen Pflichten entbunden werden. Diese Klauseln sollen im Allgemeinen Situationen abdecken, in denen das Schließen aufgrund eines Hurrikans oder Erdbebens nicht möglich ist. Die meisten Menschen, mich eingeschlossen, hätten nie gedacht, dass diese Klausel im Falle einer Pandemie zum Tragen kommen würde. Ich werde nun einige der Besonderheiten von a besprechen Klausel über höhere Gewalt und wie es mit COVID-19 zusammenhängt. Im Allgemeinen trägt die nichterfüllende Partei in einem Vertrag, der versucht, eine Klausel über höhere Gewalt als Abhilfe für die Nichterfüllung zu verwenden, die Pflicht zu beweisen, dass das Ereignis tatsächlich außerhalb der Kontrolle der Partei lag und dass die Partei ohne Verschulden oder Fahrlässigkeit war. Ereignisse höherer Gewalt müssen in der Regel unvorhersehbar sein, obwohl das Gesetz von Florida angibt, dass in einigen Fällen „vorhergesehene“ Umstände die Leistung mindern. Generell ist die Unmöglichkeitslehre mit großer Vorsicht anzuwenden, wenn das relevante Geschäftsrisiko bei Vertragsabschluss vorhersehbar war. Dies könnte für Parteien ins Spiel kommen, die heute einen Vertrag abschließen, der in einem Monat ab heute abgeschlossen wird, da wir nicht wissen, wie lange wir von COVID-19 betroffen sein werden. Wenn ein Vertrag keine Klausel über höhere Gewalt enthält, impliziert das Gesetz keine, jedoch erkennen die Gerichte von Florida andere Entschuldigungen für einen Vertragsbruch an. In Ermangelung einer Klausel über höhere Gewalt haben die Gerichte von Florida die Doktrinen des Common Law von „Undurchführbarkeit“, „Unmöglichkeit“ und „Verfehlung des Zwecks“ anerkannt. Undurchführbarkeit gilt, wenn ein Nichteintritt vorliegt, der eine Grundannahme für den Vertragsschluss war. Unmöglichkeit liegt vor, wenn der Zweck, für den ein Vertrag geschlossen wurde, unmöglich zu erfüllen ist. Die Doktrin der Zielverfehlung hat drei Elemente:

1. das anspruchsbegründende Ereignis muss völlig unerwartet und unvorhersehbar sein
2. das Risiko des Ereignisses darf nicht vorgesorgt werden
3. die Vertragserfüllung unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar sein muss

Die oben genannten Punkte können infolge von COVID-19 ins Spiel kommen. Allerdings habe ich meiner Erfahrung nach festgestellt, dass Käufer diese Klausel in vielen Fällen als Ausrede benutzt haben, um nicht zu leisten, nicht weil es unmöglich ist, sondern weil sie angesichts der aktuellen Wirtschaftslage einen Sinneswandel in Bezug auf den Erwerb von Eigentum hatten Landschaft. Ich würde behaupten, dass der Käufer unter diesen Umständen nicht von seiner Verpflichtung zur Schließung entbunden wäre.

Praktische Auswirkungen des Leasings im gewerblichen und privaten Bereich

Das nächste Thema, das ich erörtern möchte, sind die praktischen Auswirkungen Leasing im gewerblichen Bereich und Wohn Arenen. Aufgrund von COVID-19 haben viele Mieter, sowohl gewerbliche als auch private, ihre Miete nicht mehr bezahlt. Dies hat einen Dominoeffekt in wirtschaftlicher Not, da viele Vermieter auf ihre Mieteinnahmen angewiesen sind, um ihre Schulden und/oder Hypothekenverpflichtungen zu erfüllen. Für die Vermieter, die eine Verlangsamung ihrer Mieteinnahmen ertragen können, haben sich viele dafür entschieden, eine formelle „Forbearance Agreement“ abzuschließen, die besagt, dass die Miete bis zu diesem Zeitpunkt aufgeschoben wird und der Mieter die Miete wieder zahlen kann. Eine typische Nachsichtsvereinbarung würde besagen, dass dem Mieter eine reduzierte Miete für einen Zeitraum berechnet wird, der im Allgemeinen den Tragkosten des Vermieters für die Immobilie (Hypothek, Steuern, Versicherung usw.) entspricht. Der gekürzte Betrag wird dann auf einen späteren Zeitpunkt gestundet und vereinbart, dass der Mieter den Betrag der gestundeten Mietraten über einen anschließenden Zeitraum an den Vermieter zurückzahlen wird. Dies ist aus mehreren Gründen eine positive Lösung. Zum einen könnte der Vermieter versuchen, den Mieter in Verzug zu setzen, aber angesichts der aktuellen Wirtschaftslage ist unklar, wie lange der Vermieter brauchen würde, um einen Ersatzmieter zu finden. Wenn der Vermieter einen Mieter hat, der bis auf die durch COVID-19 verursachten Härten immer gut bezahlt hat, möchte dieser Vermieter diesen Mieter möglicherweise an Ort und Stelle behalten und sich bemühen, den Mieter mit den Mietzahlungen nach COVID-19 wieder auf Kurs zu bringen ging vorbei. Klar ist, dass COVID-19 sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnimmobilien neue und unvorhergesehene Herausforderungen geschaffen hat. Aus Erfahrung ist der beste Rat, den ich an dieser Stelle geben kann, allen zu sagen, dass sie Geduld haben sollen und dass dies irgendwann mit der Zeit vergehen wird. Unser Büro weiterhin Immobilientransaktionen abschließen jede Woche, obwohl wir während des gesamten Prozesses mit neuen Herausforderungen konfrontiert wurden. Es gibt viele bewegliche Teile bei einer Immobilientransaktion, und alle arbeiten von zu Hause aus, und Käufer und Verkäufer versuchen, sich auf Klauseln höherer Gewalt zu berufen, und Kreditgeber erleben aufgrund historisch niedriger Zinssätze, staatlicher Konjunkturkredite und einer Belegschaft einen Zustrom von Kreditanträgen zu Hause ist Geduld zum wahren Mantra unseres Immobilienrechtsteams geworden. Bei Fragen zu Ihrem Immobilienvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung Kontakt UNSERE erfahrene Anwälte für Immobilienrecht.