Sowohl Geschäfte mit Gewerbe- und Wohnimmobilien in Florida, die Grundsteuern werden anteilig berechnet ab dem Datum des Closings. Dies ist im Allgemeinen eine Angelegenheit, die im Kauf- und Verkaufsvertrag geregelt ist, und wird manchmal in einer separaten Vereinbarung festgehalten, die als Steuerumlagevereinbarung bezeichnet wird.

Was bedeutet anteilige Steuern und warum ist sie notwendig?

In Florida, Grundsteuern werden nachträglich bezahlt. Das bedeutet, dass Sie Ihre Grundsteuer am Jahresende für das Vorjahr bezahlen. In einem Immobilientransaktion das vor dem Zeitpunkt endet, zu dem die Grundsteuern für das Jahr bezahlt werden, gewährt der Verkäufer dem Käufer eine Steuergutschrift für den Zeitraum, in dem der Verkäufer die Immobilie besaß. Der Steueranteil ist im Allgemeinen eine Schätzung, die auf den Steuern des Vorjahres für diese bestimmte Immobilie basiert. Angenommen, die Grundsteuern für Immobilie A beliefen sich im Jahr 1,000 auf 2019 USD. Käufer und Verkäufer schließen den Verkauf und Kauf von Immobilie A am 1. Mai 2020 ab. Beim Abschluss wird der Verkäufer dem Käufer für den Zeitraum eine Gutschrift erteilen dass der Verkäufer Eigentum A besaß (4 Monate). Daher beträgt die vom Verkäufer an den Käufer fällige Gutschrift beim Abschluss von Grundstück A (1,000 $/12) * 4 = 333.33 $. Der Käufer ist dann dafür verantwortlich, die gesamte Grundsteuerrechnung zu bezahlen, wenn sie Ende 2020 fällig wird, in diesem Beispiel würde dieser Betrag 1,000 $ betragen. In Florida ist zu beachten, dass die Steuerbeträge im November des Jahres vor der offiziellen Fälligkeit freigegeben werden. Wenn Sie Ihre Steuern bis zum 30. November eines jeden Jahres bezahlen, erhalten Sie einen Rabatt auf Ihre Steuern für das Jahr (es gibt auch einen geringeren Rabatt, wenn Sie Ihre Steuern im Dezember bezahlen).

Ändert sich die Grundsteuer nach einem Verkauf?

Die Antwort auf diese Frage hat zu viel Verwirrung und Problemen geführt, die nach dem Abschluss einer Immobilientransaktion auftreten. Die kurze Antwort auf diese Frage lautet: wahrscheinlich ja. Nach einem Verkauf hat der Immobiliengutachter die Möglichkeit, die Immobilie zu ihrem aktuellen Marktwert neu zu bewerten. Typischerweise die Immobiliengutachter von Pinellas County wird die Liegenschaft mit etwa 80 % bis 90 % des Verkaufspreises bewerten, ist jedoch nicht an diese Spanne gebunden. Der Immobiliengutachter hat die Möglichkeit, die Immobilie zum Marktwert zu bewerten und den Millage-Satz zur Berechnung der fälligen Steuern anzuwenden.

Gehöft / Speichern Sie unsere Häuser (SOH)

Im Bundesstaat Florida begleiten Homestead-Rechte und die Save-Our-Homes-Obergrenze das Homestead-Eigentum einer Person. Der Immobiliengutachter darf den Schätzwert Ihres Heimgrundstücks nur um maximal drei Prozent (3 %) pro Jahr der Änderung des Verbraucherpreisindex erhöhen, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Die Obergrenze und die Befreiung werden am Ende des Jahres aufgehoben, wenn die Immobilie verkauft wurde. Das Ergebnis davon ist, dass diejenigen, die ihre Häuser für lange Zeit besessen haben, aufgrund der Obergrenze für das Speichern unserer Häuser sehr niedrige Steuern haben. Wenn sie ihre Häuser verkaufen, wird die Obergrenze aufgehoben und die Immobilie neu bewertet; dies führt dazu, dass die Immobilie mit dem viel höheren Wert bewertet wird, was wiederum mit viel höheren Steuern gleichgesetzt wird.

Wie werden Steuern in Florida berechnet?

Die Grundsteuern im Bundesstaat Florida werden berechnet, indem die „Millage Rate“ auf den geschätzten Wert der Immobilie angewendet wird. Ein Millage-Satz ist der Steuersatz, der zur Berechnung der Steuern auf Immobilien verwendet wird. Der Millage-Satz stellt den Steuerbetrag pro 1,000 US-Dollar des geschätzten Wertes einer Immobilie dar. Zugewiesene Mühlensätze werden mit dem gesamten steuerpflichtigen Wert der Immobilie multipliziert, um die Grundsteuern zu erhalten. In St. Petersburg, Florida, beträgt der Millage-Satz für 2019 beispielsweise: 21.5570. Angenommen, Grundstück B hat einen geschätzten Wert von 200,000 $. Die Grundsteuern für Immobilie B betragen ($200,000/1000) x 21.5570 = $4,311.40.

Das Neubewertungs-Dilemma

Das Problem, das durch die verursacht wird Speichern Sie unsere Homes-Kappe und die maximale jährliche Erhöhung besteht darin, dass Verkäufer von Immobilien, die ihre Immobilie über einen langen Zeitraum besitzen, einen steuerpflichtigen Bewertungswert haben, der drastisch unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Beim Verkauf, der voraussichtlich zum oder um den Marktwert herum erfolgt, bewertet der Immobiliengutachter die Immobilie mit 80 % – 90 % des Verkaufspreises neu. Dies führt dazu, dass die beim Abschluss gewährte anteilige Steuergutschrift drastisch niedriger ist als die gesamte Steuerrechnung, die der Käufer am Ende des Jahres zahlen muss. Der gemeinsame Ausschuss der Florida Bar und der Florida Association of Realtors („FAR-BAR“) hat das Konzept der „Steuerreproration“ als Lösung für dieses Dilemma entwickelt. Die Klausel zur „Steuernachverrechnung“ wird in Paragraf 18 (K) von FAR-BARs WIE BESEHEN-Wohnimmobilienvertrag zum Verkauf und Kauf erwähnt und besagt: „Eine Steueraufteilung, die auf einer Schätzung basiert, wird auf Antrag einer der Parteien nach Erhalt neu angepasst des Steuerbescheids des laufenden Jahres. Dieser STANDARD K wird das Closing überleben.“ Diese Bestimmung ermöglicht es jeder Partei einer Immobilientransaktion, eine Neuverteilung der Steuern des Jahres zu verlangen.

Beispiel für eine erneute Proportionierung

Der Verkäufer besitzt seit 50 Jahren eine Immobilie im Stadtteil Old Northeast in St. Petersburg, Florida. Grundstück C. Der Verkäufer zahlte 50,000 $ für Grundstück C, als der Verkäufer das Grundstück erwarb. Das Grundstück C war während der gesamten Zeit, in der der Verkäufer das Grundstück C besaß, das Gehöft des Verkäufers. Im Jahr 2020 verkaufte der Verkäufer das Grundstück C für 800,000.00 $ an den Käufer, der Abschluss erfolgte am 1. Mai 2020. Beim Abschluss stellte der Verkäufer dem Käufer eine Gutschrift auf der Grundlage der Steuern aus des Vorjahres (2019). Die Steuern für 2019 sind gleich: Schätzwert von Liegenschaft C (mit SOH-Obergrenze): ($65,000.00/1000) * 21.5570 (Millage-Satz 2019) = 1,401.21 $. Daher hat der Verkäufer dem Käufer eine Gutschrift gewährt, um den Käufer für die Eigentumsdauer des Verkäufers (4 Monate) zu entschädigen. Die beim Abschluss erhaltene Gutschrift des Käufers betrug: (1,401.21 $/12) * 4 = 467.07 $. Nach dem Verkauf wurde Grundstück C mit 90 % seines Marktwerts neu bewertet, was dem Verkaufspreis von Grundstück C entspricht. Der geschätzte Wert beträgt 800,000 $ x 9 = 720,000 $. Wenn die Steuerrechnung im November fällig wird, beträgt sie daher: (720,000 $/1000) x 21.5570 = 15,521.04 $. Es wird erwartet, dass der Käufer diese gesamte Steuerrechnung bezahlt. Im Rahmen des Vertrags verlangt der Käufer eine Neuaufteilung. Die Differenz zwischen der tatsächlichen Gutschrift bei Abschluss und den tatsächlichen Steuern, die er erhalten hätte, wird dem Käufer zustehen. Das Guthaben beim Abschluss „sollte“ gleich ($15,521.04/12) * 4 = $5,173.68 sein. Der Betrag, der dem Käufer aufgrund der Neuzuteilung zusteht, beträgt: 5,173.68 $ – 467.07 $ = 4,706.61 $.