La Far-Bar "TAL CUAL" Contrato residencial para la venta y compra es uno de los aspectos más importantes en una transacción de bienes raíces. Él Colegio de Abogados de Florida (BAR) y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida (FAR) han colaborado para crear un formulario universal para transacciones de bienes raíces residenciales conocido como "FAR/BAR AS IS Residential Contract For Sale And Buy" para que sirva como un contrato estándar en transacciones inmobiliarias residenciales. Este acuerdo estándar se considera un acuerdo confiable, integral y legalmente vinculante. En mi experiencia, he descubierto que muchos subestiman la complejidad y los peligros potenciales de personalizar este acuerdo estándar. Este artículo discutirá todo lo que necesita saber para completar una declaración precisa y legalmente vinculante. Contrato de barra lejana tal cual que cumplirá su propósito en una transacción de bienes raíces residenciales. Mientras lee este artículo, querrá tener una copia del estándar Far-Bar "TAL CUAL" Contrato residencial para la venta y compra frente a usted, ya que me referiré a secciones específicas a lo largo de este artículo.
*(Tenga en cuenta que desde la publicación de este blog ha habido cambios adicionales en la versión 2021 del contrato residencial de compra y venta "TAL CUAL" de Far-Bar. Para obtener más información sobre los cambios, puede lee este blog aquí. Para obtener una copia del nuevo borrador: Descargar Draft 2021.)
Índice del contenido
Las fiestas
En la primera parte del contrato, deberá identificar las partes del acuerdo. Esto DEBE incluir el nombre legal del Vendedor tal como aparece en el título de la propiedad y el nombre legal del comprador. El mayor escollo con esta área del contrato es que las personas tienden a dejar a los copropietarios fuera del acuerdo o sustituyen por error a una persona con un fideicomiso o una entidad legal. Para completar correctamente esta área, debe referirse a la escritura anterior o "escritura de adquisición" y usar el nombre del "Concesionario" en dichas escrituras. Si la propiedad es propiedad de varias partes, todas las partes deben estar enumeradas en el documento (y eventualmente deben firmar en la parte inferior). Si la propiedad pertenece a un fideicomiso, el nombre legal del fideicomiso debe figurar en esta área.
Sección 1. Descripción de la propiedad
En esta sección identificará la propiedad. Debe tener cuidado de identificar tediosamente exactamente lo que comprará. Esta área debe incluir la dirección de la calle, el condado, el número de identificación de la parcela y la descripción legal. Preste mucha atención a la descripción legal y asegúrese de que lo que está poniendo en el contrato coincida con la descripción legal de la propiedad que se vende o adquiere. La Sección 1(d) y (e) se refieren a “Propiedad personal”, es decir, electrodomésticos, tratamientos de ventanas, etc. Debe revisar la lista de artículos en el contrato. Deberá agregar o eliminar elementos de propiedad personal que se incluirán o excluirán de la venta. Por favor, no asuma que algo “va con la casa”. Si no está específicamente enumerado, agréguelo al contrato.
Sección 2. Precio de compra
En esta área, enumerará el precio de compra, el depósito en garantía y el monto financiado. Para los vendedores, recomiendo obtener una cantidad significativa de dinero que será "no reembolsable" después de que haya pasado el período de inspección. Esto mantendrá al comprador honesto y ayudará a garantizar que después de que haya pasado el período de inspección, el comprador cerrará.
Secciones 3 y 4: Hora de aceptación y fecha de cierre
Esta área del contrato es bastante sencilla. El único consejo que daría es ser realista con respecto a estos plazos. Si las partes no pueden ejecutar completamente el contrato antes de la fecha límite establecida en 3(a), el contrato quedará "obsoleto" y deberá revisarse y volver a ejecutarse. Esto puede causar demoras indebidas y ser bastante irritante. En cuanto a la elección de una fecha de cierre, sea realista sobre cuánto tiempo necesitarán las partes para cerrar. Si un comprador está buscando financiamiento, recomiendo una fecha de cierre de aproximadamente 45 días a partir de la fecha de firma del contrato.
Sección 7. Asignabilidad
Este es un componente algo complejo del contrato. Asignabilidad significa que el Comprador tiene derecho a ceder todos sus derechos en virtud del contrato a otra parte que se pondrá en el lugar del Comprador original. Esta nueva parte tiene todos los derechos que tenía originalmente el Comprador. La pregunta es si esto está permitido o el Comprador seguirá siendo responsable de cumplir con las obligaciones contractuales una vez que se haya completado la cesión. Los vendedores deben tener cuidado al permitir que los compradores marquen la primera casilla del contrato que permite al comprador ceder el contrato y ser liberado de responsabilidad. Esto podría usarse para "voltear el contrato" o podría usarse de manera nefasta para asignar el contrato a una persona a prueba de juicio que no tiene la capacidad o la intención de cerrar. Si va a permitir la cesión, los vendedores deben insistir en que los compradores sigan siendo responsables, por lo que debe verificar el segundo (2nd) caja.
Sección 8. Financiamiento
En este apartado las partes indicarán si el Comprador pagará al contado o si habrá algún tipo de financiación. Si el Comprador elige pagar en efectivo, no habrá "contingencia de financiamiento". Si el Comprador elige financiamiento, la obligación del Comprador de comprar la Propiedad probablemente estará supeditada a que el Comprador obtenga financiamiento. El Vendedor debe insistir en que el Comprador llene la Sección 8 en su totalidad, lo que significa que indica si el préstamo será convencional, FHA, VA, cuánto tiempo tienen que ser aprobados, cuántos años será el préstamo, a qué tasa de interés, cuánto será financiado Los vendedores también deben considerar si estos números son realistas. Lo último que quiere el Vendedor es perder tiempo fuera del mercado en busca de financiamiento que nunca se aprobará porque el Comprador busca un financiamiento del 98 %; Recomiendo mantener este número alrededor del 80% como máximo.
Artículo 12. Cláusula de Inspección
Esta sección del contrato es una de las más conocidas y enfocadas. Esta cláusula le dará al Comprador el derecho de retirarse del trato y recibir una devolución del depósito del Comprador por cualquier motivo. Específicamente, esta sección establece que: “si el Comprador determina, a su exclusivo criterio, que la Propiedad no es aceptable para el Comprador, el Comprador puede rescindir este Contrato. . .” Este es un lenguaje muy poderoso. Por esta razón, los Vendedores querrán limitar este período de tiempo tanto como sea posible. Los estándares de la industria generalmente prevén un período de inspección de 10 a 15 días en un acuerdo residencial.
Firmas
La última sección de este Contrato que discutiré es el área de la firma. Asegúrese de que todos los propietarios de la propiedad y todos los compradores firmen este contrato. Además, para entidades y fideicomisos, debe asegurarse de tener personas con autoridad de firma que ejecuten en nombre de la entidad o fideicomiso. Para una corporación, este es el presidente, para una LLC, el gerente, para un fideicomiso, el fideicomisario.
Si tiene más preguntas sobre el contrato FAR BAR "TAL CUAL", por favor contactar a Andrew R. Pardun.
