En los últimos meses, los Estados Unidos de América y el mundo se han visto sacudidos por el nuevo Coronavirus (COVID-19). Como resultado del COVID-19, la economía ha experimentado un estrés sin precedentes con un número creciente de desempleo y un alto general en la demanda y el gasto discrecional. Con tantos estadounidenses sin trabajo, han surgido serias dudas sobre la estabilidad financiera de la nación en general. Las inversiones que antes parecían atractivas ahora pueden parecer un barco que se hunde. En las primeras etapas de COVID-19, el mercado de valores experimentaba caídas diarias en el Promedio Industrial Dow Jones de 1,000 puntos, 2,000 puntos e incluso más. Nuestra oficina ha recibido una ola de consultas en las últimas semanas de inversionistas, compradores y vendedores de bienes raíces que quieren saber y comprender cuál es su situación en virtud de sus contratos.

Cláusulas de fuerza mayor, imposibilidad e impracticabilidad del cumplimiento de las obligaciones contractuales

Comenzaré esta discusión con una descripción general de algunas cláusulas contractuales y la ley en torno a esas cláusulas con respecto a: Cláusulas de fuerza mayor, imposibilidad e impracticabilidad del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Para aquellos que no están familiarizados, un Cláusula de fuerza mayor también se conoce generalmente como una cláusula de “Caso fortuito” que establece que, en caso de caso fortuito, las partes quedarán temporalmente relevadas de sus obligaciones contractuales. Estas cláusulas generalmente están destinadas a cubrir situaciones en las que el cierre no es posible debido a un huracán o un terremoto. La mayoría de las personas, incluido yo mismo, nunca habríamos pensado que esta cláusula entraría en juego en caso de una pandemia. Ahora discutiré algunos de los detalles de un Cláusula de fuerza mayor y cómo se relaciona con COVID-19. En general, la parte incumplidora en un contrato que busca utilizar una cláusula de fuerza mayor como reparación por incumplimiento tiene el deber de probar que el evento estuvo realmente fuera del control de la parte y que la parte no tuvo culpa ni negligencia. Eventos de fuerza mayor normalmente se requiere que sean imprevisibles, aunque la ley de Florida indica que en algunos casos las circunstancias "previstas" aliviarán el desempeño. Como regla general, la doctrina de la imposibilidad debe aplicarse con mucha cautela si el riesgo comercial relevante era previsible al inicio de un acuerdo. Esto podría entrar en juego para las partes que celebren un contrato hoy para cerrar en un mes a partir de hoy, ya que no sabemos cuánto tiempo nos afectará COVID-19. Si un contrato no tiene una cláusula de fuerza mayor, la ley no implicará una, sin embargo, los tribunales de Florida reconocen otras excusas para el incumplimiento del contrato. En ausencia de una cláusula de fuerza mayor, los tribunales de Florida han reconocido las doctrinas del derecho consuetudinario de "impracticabilidad", "imposibilidad" y "frustración del propósito". Impracticabilidad se aplica si hay una no ocurrencia que fue un supuesto básico sobre el cual se formó un contrato. La imposibilidad se refiere a una situación en la que el propósito para el cual se hizo un contrato es imposible de cumplir. La doctrina de la frustración del propósito tiene tres elementos:

1. el evento que da lugar a la reclamación debe ser completamente inesperado e imprevisible
2. no se debe prever el riesgo del evento
3. la ejecución del contrato debe ser imposible o comercialmente impracticable

Lo anterior puede entrar en juego como resultado de COVID-19. Sin embargo, en mi experiencia, he encontrado que en muchos casos, los compradores han estado usando esta cláusula como una excusa para no cumplir, no porque sea imposible, sino porque han cambiado de opinión en cuanto a la adquisición de propiedades a la luz de la situación económica actual. paisaje. Yo diría que en esta circunstancia, el comprador no quedaría relevado de su obligación de cerrar.

Implicaciones prácticas del arrendamiento en los ámbitos comercial y residencial

El siguiente tema que me gustaría discutir son las implicaciones prácticas de arrendamiento en el comercial y residencial arenas Debido al COVID-19, muchos inquilinos, tanto comerciales como residenciales, han dejado de pagar el alquiler. Esto tiene un efecto dominó de dificultades económicas, ya que muchos propietarios dependen de sus ingresos de alquiler para cumplir con sus deudas y/u obligaciones hipotecarias. Para aquellos propietarios que pueden soportar una desaceleración en el cobro de la renta, muchos han optado por celebrar un "Acuerdo de indulgencia" formal que establece que la renta se aplazará hasta ese momento y el inquilino pueda reanudar el pago de la renta. Un Acuerdo de Indulgencia típico establecería que al arrendatario se le cobrará una renta reducida por un período de tiempo que generalmente es igual al costo de mantenimiento de la propiedad por parte del arrendador (hipoteca, impuestos, seguro, etc.). El monto reducido luego se difiere hasta una fecha posterior y se acuerda que el inquilino pagará el monto de las cuotas de alquiler diferidas al arrendador durante un período de tiempo posterior. Esta es una solución positiva por varias razones. Por un lado, el propietario podría tratar de incumplir con el inquilino, pero dado el panorama económico actual, no está claro cuánto tiempo le llevaría al propietario encontrar un inquilino de reemplazo. Si el arrendador tiene un inquilino que siempre ha pagado bien, pero debido a las dificultades causadas por el COVID-19, es posible que el arrendador desee mantener a este inquilino en su lugar y hacer un esfuerzo para que el inquilino vuelva a estar al día con los pagos del alquiler después del COVID-19. ha pasado. Lo que está claro es que COVID-19 ha creado desafíos nuevos e imprevistos tanto en bienes raíces comerciales como residenciales. Por experiencia, el mejor consejo que puedo dar en este momento es decirles a todos que tengan paciencia y que esto eventualmente pasará con el tiempo. Nuestra oficina continúa cerrar transacciones inmobiliarias cada semana aunque nos hemos enfrentado a nuevos retos a lo largo del proceso. Hay muchas partes móviles en una transacción de bienes raíces y todos trabajan desde casa y los compradores y vendedores intentan invocar cláusulas de fuerza mayor y los prestamistas experimentan una afluencia de solicitudes de préstamos debido a tasas de interés históricamente bajas, préstamos de estímulo del gobierno y una fuerza laboral que está en casa, la paciencia se ha convertido en el verdadero mantra de nuestro equipo legal inmobiliario. Si tiene alguna pregunta sobre su contrato de bienes raíces, no dude en contacte "nuestr abogados inmobiliarios con experiencia.