En ambos transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales en florida, el los impuestos inmobiliarios son prorrateados a partir de la fecha del cierre. Este es generalmente un asunto cubierto en el acuerdo de compra y venta y, a veces, se conmemora en un acuerdo separado denominado acuerdo de prorrateo de impuestos.

¿Qué significan los impuestos prorrateados y por qué son necesarios?

En Florida, impuestos de bienes inmuebles se pagan atrasados. Eso significa que usted paga sus impuestos inmobiliarios al final del año por el año anterior. en un transacción inmobiliaria que cierra antes del momento en que se pagan los impuestos sobre bienes raíces por el año, el Vendedor otorga al Comprador un crédito por impuestos por el período de tiempo en que el Vendedor era dueño de la propiedad. El prorrateo de impuestos es generalmente una estimación basada en los impuestos del año anterior para esa propiedad en particular. Por ejemplo, suponga que los impuestos inmobiliarios para la Propiedad A fueron de $1,000 en 2019. El Comprador y el Vendedor están cerrando la compraventa de la Propiedad A el 1 de mayo de 2020. Al cierre, el Vendedor otorgará un crédito al Comprador por el período de tiempo que el Vendedor poseía la Propiedad A (4 meses). Por lo tanto, el crédito adeudado por el Vendedor al Comprador al cierre de la Propiedad A será igual a ($1,000/12) * 4 = $333.33. El comprador será entonces responsable de pagar la factura total del impuesto inmobiliario cuando venza a fines de 2020, en este ejemplo, esta cantidad sería de $1,000. En Florida, es importante tener en cuenta que los montos de los impuestos se liberan en noviembre del año anterior a la fecha de vencimiento oficial. Si paga sus impuestos antes del 30 de noviembre de cada año, recibirá un descuento en sus impuestos del año (también hay un descuento menor si paga sus impuestos en diciembre).

¿Cambian los impuestos inmobiliarios después de una venta?

La respuesta a esta pregunta es lo que ha causado mucha confusión y problemas que surgen después de que se ha cerrado una transacción de bienes raíces. La respuesta corta a esta pregunta es: probablemente sí. Después de una venta, el tasador de la propiedad tiene la capacidad de volver a tasar la propiedad a su valor de mercado actual. Típicamente el Tasador de propiedades del condado de Pinellas evaluará la propiedad en aproximadamente 80% a 90% del precio de venta, pero no están sujetos a ese rango. El tasador de la propiedad tiene la capacidad de tasar la propiedad al valor de mercado y aplicar la tasa de amillaramiento para calcular los impuestos adeudados.

Homestead/Salvemos Nuestros Hogares (SOH)

En el estado de Florida, los derechos de propiedad familiar y el límite de salvar nuestras casas acompañan a la propiedad familiar de una persona. El tasador de la propiedad solo puede aumentar el valor de tasación de su propiedad residencial en un máximo del tres por ciento (3 %) por año del cambio en el índice de precios al consumidor, el que sea más bajo. El tope y la exención se eliminan al final del año si la propiedad ha sido vendida. El resultado de esto es que las partes que han sido propietarias de sus viviendas durante largos períodos de tiempo tienen impuestos muy bajos debido al límite de ahorro de viviendas. Cuando venden sus casas, se quita el tope y se vuelve a tasar la propiedad; esto da como resultado que la propiedad se evalúe a un valor mucho más alto que, a su vez, equivale a impuestos mucho más altos.

¿Cómo se calculan los impuestos en Florida?

Los impuestos sobre la propiedad en el estado de Florida se calculan aplicando la "tasa de amillaramiento" al valor de tasación de la propiedad. Una tasa de amillaramiento es la tasa impositiva utilizada para calcular los impuestos sobre bienes inmuebles. La tasa de amillaramiento representa la cantidad de impuestos por cada $1,000 del valor tasado de una propiedad. Las tasas de amillaramiento asignadas se multiplican por el valor imponible total de la propiedad para llegar a los impuestos sobre la propiedad. Por ejemplo, en St. Petersburg, Florida, la tasa de millaje para 2019 es: 21.5570. Suponga que la Propiedad B tiene un valor tasado de $200,000. Los impuestos inmobiliarios para la Propiedad B son iguales a ($200,000/1000) x 21.5570 = $4,311.40.

El dilema de la reevaluación

El problema causado por la Gorra Save Our Homes y el aumento máximo anual es que los Vendedores de bienes raíces que han sido dueños de su propiedad por un largo período de tiempo tienen un valor de tasación imponible que está drásticamente por debajo del valor de mercado de la propiedad. En el momento de la venta, que presumiblemente se encuentra en o alrededor del valor de mercado, el tasador de la propiedad vuelve a evaluar la propiedad al 80% - 90% del precio de venta. Esto da como resultado el crédito fiscal prorrateado otorgado al cierre que es drásticamente más bajo que la factura fiscal total que el Comprador debe pagar al final del año. El comité conjunto del Colegio de Abogados de Florida y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida (“FAR-BAR”) ha ideado el concepto de “reproración fiscal” como solución a este dilema. La cláusula de "reprorrateo de impuestos" está conmemorada en el Contrato Residencial TAL CUAL de FAR-BAR para la Venta y Compra en el Párrafo 18 (K) y establece: "Un prorrateo de impuestos basado en una estimación, a solicitud de cualquiera de las partes, se reajustará al recibir de la factura fiscal del año en curso. Este ESTÁNDAR K sobrevivirá al Cierre”. Esta disposición permite que cualquiera de las partes de una transacción de bienes raíces solicite una nueva prorrata de los impuestos del año.

Ejemplo de reprorrateo

El vendedor ha sido propietario de una propiedad ubicada en el vecindario Old Northeast de St. Petersburg, Florida durante 50 años. Propiedad C. El Vendedor pagó $50,000 por la Propiedad C en el momento en que el Vendedor adquirió la propiedad. La Propiedad C ha sido propiedad del Vendedor durante todo el tiempo que el Vendedor fue propietario de la Propiedad C. En 2020, el Vendedor vendió la Propiedad C al Comprador por $800,000.00, el cierre ocurrió el 1 de mayo de 2020. Al cierre, el Vendedor proporcionó al Comprador un crédito basado en los impuestos de el año anterior (2019). Los impuestos para 2019 son iguales a: Valor tasado de la Propiedad C (con límite de SOH): ($65,000.00/1000) * 21.5570 (tasa de millaje de 2019) = $1,401.21. Por lo tanto, el Vendedor proporcionó al Comprador un crédito para compensar al Comprador por el período de propiedad del Vendedor (4 meses). El crédito que recibió el Comprador al cierre fue igual a: ($1,401.21/12) * 4 = $467.07. Luego de la venta, la Propiedad C fue retasada al 90% de su Valor de Mercado, que es el precio de venta de la Propiedad C. El valor tasado es igual a $800,000 x .9 = $720,000. Por lo tanto, cuando la factura de impuestos venza en noviembre será igual a: ($720,000/1000) x 21.5570 = $15,521.04. Se espera que el comprador pague toda esta factura de impuestos. Según el contrato, el Comprador solicita un nuevo prorrateo. La diferencia entre lo que realmente era el crédito en el momento del cierre y lo que se le habría otorgado en concepto de impuestos reales se deberá al comprador. El crédito al cierre “debería haber sido” igual a ($15,521.04/12) * 4 = $5,173.68. El monto adeudado al comprador debido al reprorrateo es igual a: $5,173.68 – $467.07 = $4,706.61.